SimpleEstate

Компания находит наиболее инвестиционно привлекательные объекты коммерческой недвижимости, проводит детальный коммерческий, юридический и технический аудит, затем приобретает лучшие объекты на акционерные общества (1н объект - 1но АО) и позволяет частным инвесторам купить долю в таком объекте. Платформа занимается управлением, а инвесторы получают пассивный доход от аренды пропорционально вложенным деньгам.

Основной фокус на объекты стрит-ритейла с действующими супермаркетами в Москве и Московской области стоимостью 100-500 млн ₽.

Формат "пенсионных инвестиций" - положил и забыл.

Клиенты платформы получают доступ к наиболее надежным и выгодным объектам недвижимости, которые раньше были доступны только сверхсостоятельным инвесторам.

Платформа взымает комиссию 5% от стоимости объекта единовременно при покупке недвижимости и 1% ежегодно за управление и сервис платформы.

Предполагаемая доходность

Какую проблему решает компания

Целевая аудитория SimpleEstate — преимущественно мужчины от 30 до 45 лет, обладающие доходом выше среднего. 

Идеальный клиент — это инвестор с капиталом, готовый вложить от 5 млн ₽. Эти люди стремятся защитить сбережения от инфляции и обеспечить стабильный пассивный доход. Они активно ищут альтернативные инвестиционные решения, чтобы диверсифицировать портфели и повысить финансовую устойчивость.

Решение: платформа для инвестиций в коммерческую недвижимость

Дорожная карта проекта 

Ключевые этапы развития SimpleEstate:

1. Компания была основана в мае 2019 года.
2. В ноябре 2019 закончилась разработка уникальной юридической структуры платформы. 
3. В декабре 2019 команда SimpleEstate закончила разработку MVP инвестиционной платформы, а в июне 2020 был готов личный кабинет инвестора.
4. В январе 2021 года SimpleEstate вошла в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. 
5. Летом 2021 готова интеграция номинального счёта с банком «Точка». 
6. В марте 2022 состоялся запуск вторичного рынка на платформе, а в июле 2022 — агрессивной рекламной компании. 
7. К августу 2022 расчёты на вторичном рынке стали полностью онлайн через безопасную сделку. 
8. В декабре 2022 SimpleEstate вошла в рейтинг топ-100 российских стартапов по версии RB.ru.
9. Весь 2023 год компания проводила агрессивную рекламную кампанию. Также команда смогла привлечь рекордные 500 млн ₽ от инвесторов и достичь отметки в 1 000 пользователей. 
10. За 9 месяцев 2024 года SimpleEstate запустила работу над стратегическими партнёрствами с топ-банками и брокерами, а также закрыла самую крупную сделку с чеком 375 млн ₽. 

История сделок с объектами SimpleEstate:

История привлечения венчурных раундов инвестиций:

• Октябрь 2019: Pre-seed раунд на 5 млн ₽.
• Август 2020: 5 млн ₽.
• Декабрь 2020: 15 млн ₽.
• Сентябрь 2021: 7 млн ₽.
• Июль 2022: 30 млн ₽.
• Июль 2023: 5 млн ₽.
• Декабрь 2023: 30 млн ₽ (20 из которых в форме займа).

Команда

Команда SimpleEstate — это профессионалы с опытом работы в крупнейших российских и международных компаниях, объединённые экспертизой в инвестициях, коммерческой недвижимости и управлении. В штате работают высококвалифицированные специалисты по работе с клиентами, бухгалтеры и юристы, а IT, маркетинг и PR поддерживаются через аутсорсинг, что обеспечивает компании гибкость и эффективность в достижении бизнес-целей. В общей сложности в штате находится ~20 сотрудников. 

Рынок (TAM, SAM, SOM)

Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость вырос в 10 раз с CAGR 60% с 2019 года:

Особенности рынка в России

• Очень молодой рынок: по сравнению с рынками США и Европы, российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится на начальном этапе своего развития.
• Растущий интерес: за последние годы наблюдается рост интереса к коллективным инвестициям на фоне нестабильности на финансовых рынках, повышения интереса к альтернативным инвестициям (в коммерческую недвижимость, в частности) и рост финансовой грамотности населения.
• Любовь к «бетону»: недвижимость воспринимается как стабильный и безопасный актив. В отличие от фондового рынка, который многими считается сложным и рискованным, квартиры, дома и коммерческая недвижимость дают ощущение физического владения активом, который всегда можно увидеть, потрогать и использовать. 

Текущие тренды

• Цифровизация: развитие платформ краудинвестинга делает инвестиции в недвижимость доступными для массового инвестора.
• Интерес к стрит-ритейлу: наибольшей популярностью среди частных инвесторов пользуются объекты стрит-ритейла, такие как аптеки, алкомаркеты и супермаркеты, которые обеспечивают стабильный денежный поток и защищают от инфляции за счет привязки аренды к выручке, что особенно актуально в кризис.
• Бурный интерес к инвестициям в целом: к концу 2020 года в России было открыто 10,5 млн брокерских счетов. К 2023 году количество открытых брокерских счетов увеличилось в 5 раз и достигло отметки в 52,4 млн. К октябрю 2024 года это значение увеличилось еще на 20% и составило 62,1 млн.  

Перспективы рынка

• Усиление роли цифровых платформ и продолжение тренда на «цифровизацию»: платформы краудинвестинга будут развиваться, благодаря простому и удобному доступу для частных инвесторов и более низкому порогу входа.
• Развитие экосистемы вокруг краудинвестинга: крупные банки и брокеры будут активно интегрировать такие продукты в свои экосистемы.
• Институционализация рынка: крупные финансовые институты будут активнее входить в рынок коллективных инвестиций, повышая качество управления и увеличивая лояльность инвесторов к продукту.
• Технологическая близость к более молодому поколению: молодое поколение, привыкшее к цифровым технологиям, видит в краудинвестинговых платформах удобный инструмент для инвестиций.
• Эффект масштаба: по мере популяризации краудинвестинговых платформ (в том числе и в коммерческой недвижимости) будет улучшаться экономика компаний на этом рынке за счёт снижения расходов на привлечение инвесторов благодаря бОльшему охвату и лояльности.
• Регуляторное развитие: усиление законодательства и развитие регуляторной базы для краудфандинга в России сделают рынок более прозрачным и защищённым для участников.

Оценка реально достижимого рынка SimpleEstate через 4-5 лет:

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость обладает огромным потенциалом роста в 11 раз на горизонте 4-5 лет за счёт перетока капитала с депозитов, инвестиционных квартир и коммерции на первых этажах в ЖК в инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, особенно для специализированных инвестиционных платформ, таких как SimpleEstate, которые могут существенно нарастить свои показатели в ближайшие 4-5 лет до 30 млрд ₽ (х15 к текущему AUM).

Конкуренты и конкурентные преимущества

Основные конкуренты SimpleEstate — ЗПИФ коммерческой недвижимости.

Однако компания создала уникальную юр.структуру — упаковка объекта в непубличное АО с двумя видами акций и размещением акций через инвестиционную платформу согласно 259-ФЗ. 

У такой структуры есть преимущества по сравнению с ЗПИФами:

• Дешевле в обслуживании.
• Выше скорость покупки объекта.
• В сделках могут участвовать неквалицифированные инвесторы.
• Нет резких колебаний стоимости акций/паёв инвестора.
• Высокая гибкость при выборе инвестиционного проекта.

Цели

Краткосрочные к 2025 году:

• Выручка 80 млн ₽.
• Привлечь 1 млрд ₽ капитала от инвесторов.
• Достичь отметки в 2 000+ активных инвесторов (сейчас 1 200).
• Увеличить AUM до 3 млрд ₽ (сейчас 1,8 млрд ₽), а количество объектов под управлением до 10 (сейчас 8).

Долгосрочные к 2028 году:

• Выручка 500 млн ₽.
• EBITDA 300 млн ₽ с рентабельностью ~60%.
• Количество активных инвесторов 10 000 +.
• AUM 15+ млрд ₽.

Бизнес-модель

Какие объекты выбирает SimpleEstate:

• Преимущественно помещения под супермаркеты.
• Надежные и стабильные объекты, которые будут актуальны через 10-ки лет.
• Чек сделок от 100 млн ₽ до 1 млрд ₽ (middle market).
• Стратегия долгосрочного инвестирования до 10 лет.
• Целевая доходность 10-20% годовых.

Комплексный подход при покупке объектов в портфель:

Юридическая структура сделки по покупке объектов в портфель SimpleEstate:

Выручка компании формируется за счет комиссий за организацию сделок и управление активами. SimpleEstate взимает единовременную комиссию в размере 5% за проведение сделки, 1% ежегодно за управление объектами, а также 5% от стоимости при их продаже.

У бизнес-модели компании есть преимущества:

• «Регулярная выручка». После покупки объекта SimpleEstate начинает получать регулярную комиссию за управление, которая не подвержена колебаниям и не может исчезнуть. 

• Стратегия SimpleEstate — «вечное» владение объектом без необходимости его продажи. А это значит бесконечное получение комиссии за управление, а также рост AUM и выручки при каждой новой сделке, в то время как классические краудинвестинговые платформы подразумевают единовременное получение комиссии за каждую транзакцию и вынуждены постоянно совершать сделки, чтобы просто «оставаться на месте». 

• Отсутствие коэффициента оттока клиентов (churn rate) в первичном понимании. При желании выйти инвестор продаёт свою долю другому инвестору и не может просто перестать быть клиентом как в других видах бизнеса, поэтому даже ушедшие клиенты автоматически заменяются новыми, а значит комиссия за управление (регулярная выручка) будет только расти, а не снижаться.

• Asset-light business model. Asset Management и FinTech бизнес не требуют существенного капитала для масштабирования: основные активы – команда, экспертиза и IT продукт, поэтому рост бизнеса может происходить без необходимости постоянных инвестиций в бизнес.

• Высокомаржинальный бизнес. Основная статья операционных расходов – заработная плата персонала, которая не зависит от размера приобретаемых объектов. По мере роста бизнеса и количества клиентов размер приобретаемых объектов будет постепенно увеличиваться, а значит маржинальность бизнеса будет тоже расти из-за более высокой выручки при неизменных издержках.

• Привлекательность бизнеса для стратега. Бизнес SimpleEstate может быть очень привлекательным приобретением для стратега: огромная клиентская база и узнаваемый бренд создают колоссальную синергию для банков, которые будут предлагать инвестиционные продукты вместо теряющих актуальность депозитов.

Стратегия роста

SimpleEstate ставит перед собой задачу 10-ти кратного роста на горизонте 4-5 лет за счет:

Финансовые показатели и юнит-экономика

Текущий статус и планы:

• Выручка 2023: ₽27 млн.
• Убыток 2023: ₽12 млн.
• Ожидаемая выручка 2024: ₽40 млн.
• Ожидаемый убыток 2024: ₽22 млн.
• Прогноз выручки 2025: ₽80 млн.
• Прогноз выручки 2028: ₽500 млн.
• Прогноз EBITDA 2028: ₽300 млн.

Расчёт юнит-экономики:

*LTV = Комиссия с клиента в момент сделки * средний чек портфеля + Ежегодная комиссия за управление * средний чек портфеля * время сотрудничества – прямые расходы на клиента

**Net LTV = LTV – CAC

Соотношение LTV и CAC в динамике:

*LTV показывает сумму дохода, которую приносит инвестор за средний срок владения акциями объектов, а CAC отражает стоимость маркетинговых расходов на привлечения клиента.

Финансовая модель проекта:

Комментарий к финансовой модели:

1. В 2022 году число инвесторов платформы выросло в 9 раз, достигнув 422 человек, а в 2023 году продолжило стремительный рост почти втрое — до 1 053 с churn rate – 14% (хороший показатель для B2C SaaS бизнеса). Такой впечатляющий результат был обусловлен эффективными маркетинговыми кампаниями, которые значительно повысили узнаваемость бренда, укрепили доверие и лояльность инвесторов, а также растущим интересом к коллективным инвестициям в недвижимость, особенно в стрит-ритейл с супермаркетами, и возросшим спросом на инвестиционные платформы на фоне геополитического кризиса.
   
2. В 2023 году привлечено рекордное значение капитала от инвесторов за все время — 472 млн ₽, что в 3,5 раза больше, чем годом ранее.
   
3. Под управлением SimpleEstate находится 8 объектов недвижимости объемом 1,8 млрд ₽. В июле 2024 была заключена крупнейшая за всё время сделка по приобретению «Перекрестка» в Совхозе им. Ленина с чеком 375 млн ₽.
   
4. Стратегическая цель по объёму недвижимости под управлением в 15+ млрд ₽ к 2028 году предусматривает 2-х кратный ежегодный рост с постепенным увеличением среднего чека сделки.
   
5. В марте 2022 года был открыт вторичный рынок, где инвесторы могут продавать и покупать акции объектов SimpleEstate. С 2024 года платформа начала брать комиссию в 1% с покупателей акций. На текущий момент объем торгов на вторичном рынке небольшой, но по мере развития платформы и увеличением числа инвесторов ожидается значительный рост.
   
6. Выручка состоит из регулярной ежемесячной комиссии за управление (monthly recurring revenue) в 1% от стоимости активов под управлением, из комиссии за организацию сделки при покупке новых объектов — 5% единоразово от цены объекта недвижимости в момент сделки (Upfront fee) и комиссий с вторичного рынка. В 2023 году выручка увеличилась в 3 раза, а за 9 мес. 2024 г. уже превзошла годовой показатель 2023 г. Цель по выручке ~ 500 млн ₽ к 2028 г.
   
7. К 2028 году бизнес выйдет на стабильный уровень, достигая EBITDA около 300 млн ₽ с впечатляющей маржинальностью ~60%. Такой результат будет обеспечен ростом числа активных инвесторов до 10 000+ и увеличением рентабельности на клиента благодаря снижению стоимости привлечения (CAC). Высокая маржинальность, подкрепленная эффективной маркетинговой стратегией, направленной на расширение охватов и укрепление лояльности аудитории, станет основой для оценки компании по привлекательному мультипликатору, обеспечивая инвесторам отличную доходность и подтверждая устойчивость и перспективность бизнес-модели.
   
8. Для продолжения агрессивного роста потребуется привлечение ~60 млн ₽ cash-in инвестиций в обмен на ~13% доли в капитале компании.
9. SimpleEstate — это прежде всего компания роста, поэтому первый дивиденды ожидаются в 2027-2028 гг.,, когда бизнес войдет в фазу стабилизации. Ожидаемая дивидендная доходность при текущей оценке в 460 млн ₽ (post-money valuation) составит ~50%+ годовых. 

Cap Table до проведения раунда 2024 года:

На что пойдут средства

В рамках раунда SimpleEstate собирает 60 млн ₽. Инвестиции нужны для того, чтобы продолжить агрессивный рост компании. 

Риски

Команда SimpleEstate выделяет два основных риска, и на каждый есть решение: 

1. Длительное сохранение высокой ключевой ставки и, как следствие, привлекательной доходности по депозитам может замедлить привлечение капитала и достижение ключевых целей по EBITDA и AUM – ключевой риск для SimpleEstate, так как инвесторы будут отдавать предпочтение более простому и надежному инструменту сбережений. Риск оценивается как средний, поскольку продолжительное монетарное давление может дестабилизировать экономику в целом. Ожидается, что к концу 2025 года ситуация стабилизируется, а доходность по депозитам снизится до более привычных уровней;

2. Появление новых конкурентов с аналогичной бизнес-моделью может повлиять на рыночную долю SimpleEstate, снизить эффективность маркетинга и уменьшить целевую маржинальность. Однако этот риск оценивается как низкий, поскольку компания уже обладает сильным брендом, лояльной аудиторией и высокопрофессиональной командой, которая последовательно достигает поставленных целей.